baet365官方网站对于中外合资企业合同、中外合作企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生的纠纷,必须由我国法院受理,任何外国法院都无权管辖，当事人也不能向外国法院起诉。

　　目前，外国律师是禁止在我国从事诉讼代理业务的，他们不可以律师身份出庭应诉。因此，如果外国人或者外国企业需要委托律师，必须委托我国的律师代理诉讼，但也可以委托其所在国的律师以非律师身份担任诉讼代理人。

　　①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理)用房。

　　合格的中介机构应当有“两证”,也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证书，以及北京市工商行政管理局颁发的营业许可证。此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》.

　　合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置，同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人就一定要小心了。

　　需要注意的是,婚姻是否可以被撤销，主动权完全掌握在当事人手中。如果一方在婚后完全愿意接受这段“被胁迫而成的婚姻”，那么，任何人也不能强迫他们去撤销婚姻，这和后面将要提到的“无效婚姻”有本质的不同。

　　这里的“胁迫”，是指行为人以给另一方当事人或者其近亲属的生命、身体健康、名誉、财产等方面造成损害为要挟，迫使另一方当事人违背真实意愿结婚的情况。

　　继承人有下列情形之一的,也会丧失继承权：(1)故意杀害被继承人的;（2）为争夺遗产而杀害其他继承人的；(3）遗弃被继承人，或者虐待被继承人严重的；（4）伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。

　　在通常情况下，孙子女、外孙子女是祖父母、外祖父母遗产的第二顺序继承人,也就是说，在祖父母、外祖父母的子女都还存在的情况下，孙子女、外孙子女是没有资格继承他们的遗产的。

　　供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系.

　　停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权,物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

　　一份完备的委托代理协议通常须包括：委托事项，授权范围和内容，律师工作方式、费用和支付方式，违约责任,解除合同的条件和后果承担、争议处理等方面。要注意，应避免在任何实质问题上出现模糊不清的措辞。如果聘请律师为委托代理人，则要和律师所在的律师事务所签订委托代理协议,律师个人不得私自接受聘请和自行收取费用。

　　只要原告和案件有直接利害关系，起诉有明确的被告,具体的诉讼请求和事实、理由,并且属于起诉法院的管辖范围，就符合起诉的条件，法院就应当立案受理，而不能以不能胜诉、诉讼无理等为由不予受理。

　　在租赁期间,出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时,继承人就自动成为新的产权人,双方应当继续履行合同，出租人的家人无权收回房屋。

　　对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途,或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。

　　如果该财产约定损害了第三方的利益,该约定本身即属于无效合同，自然对第三方没有任何法律效力。

　　如果该约定并没有损害第三方利益，是否对第三方产生法律效力要看其是否已经知道夫妻之间对财产的约定。如果第三方已经知道该约定，就要受该约定的约束;如果不知道，则不受该约定约束。

　　（2）行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令。

　　买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。

　　47。没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果？何处办理《房屋租赁许可证》？

　　信访人对复查意见不服的，可以自收到书面答复之日起３０日内向复查机关的上一级行政机关请求复核。收到复核请求的行政机关应当自收到复核请求之日起３０日内提出复核意见.

　　复核机关对于重大、复杂、疑难的信访事项可以举行听证，经过听证的复核意见可以依法向社会公示.

　　调解书是由法院制作的确认当事人的调解协议的法律文书，调解书送达当事人并经其签收以后即生效。如果在签收之前一方或双方当事人反悔，不愿签收调解书，则调解书不生效.

　　调解书必须直接送达,如果当事人拒签，就应当视为调解不成立,调解书无效.法院应当将此种情况及时通知另一方当事人，并根据案件的具体情况继续进行审理判决。因此，调解书不得采取留置送达的方式,否则就违背了调解自愿的原则。

　　购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税,按照1.5％的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。

　　法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。

　　合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:

　　（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任.

　　在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了《房屋验收交接单》以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。

　　为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋,但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务.未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。

　　未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告，没收违法所得,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(1）连续享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。

　　参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》第一条第一款。北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第一条。

　　为了防止中介机构造假，一定要坚持查看“两证原件,最好把注册号记下来,以防非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果和中介机构合作，就一定要签订合同。在签订合同的时候，还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。此外,还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明，按照法律要求办理正规手续，如登记备案，办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。

　　收养三代以内同辈旁系血亲的子女，如哥哥收养弟弟的女儿、舅舅收养外甥女，可以不受该年龄差距的限制。

　　以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款,房东拥有对房屋有限的产权,因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请,经同意后出租该房屋。

　　73。出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？

　　(三）病危时的口头遗嘱必须要有两个以上的人做见证,而且这两个人本身不能是继承人或与继承人有利害关系.

　　如果遗嘱人先后立了多份遗嘱，以最后所立的为准，但任何遗嘱都不能和已经公证过的遗嘱相抵触。比如说，一个人生前立了多份遗嘱，而每份遗嘱的内容都不太一样，其中第一份遗嘱是经过公证机关公证的，那么这种情况下就应该以公证遗嘱所立的内容为准进行遗产继承，而不是以最后立的那份遗嘱为准。因为，在不同种类的遗嘱中，公证遗嘱的效力最高。

　　拆迁已经出租的房屋，除了应解决被拆迁人的补偿问题以外,还应解决承租人的安置问题。为此，拆迁人、被拆迁人及房屋承租人之间应订立拆迁补偿安置协议，对补偿安置事宜作出约定。

　　组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款,是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。

　　根据相关司法解释,当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民法院应当进行审查,并按下列情形分别处理：（一）异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人；（二)异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民法院立案的次日起开始计算.

　　并非只要是遗嘱人作出的任何遗嘱都是合法有效的。遗嘱要想生效，必须同时具备以下条件：

　　(二）如果继承人之中有人缺乏劳动能力、生活极度困难，遗嘱中必须要给这样的继承人保留一定的遗产份额。

　　拆迁补偿安置协议达成后，双方应自觉履行.一方拒绝履行的，另一方有权向人民法院提起民事诉讼，或依协议向选定的仲裁委员会申请仲裁。

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；临时会议可以由20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主,并同时告知居委会。

　　当事人的申请，再恢复原来的执行程序.申请执行的期限因为达成和解协议而中止的,则期

　　如果作为被执行人的自然人死亡,他的遗产继承人没有放弃继承的，法院可以裁定变更被执行人，由该继承人在所继承财产的范围内承担偿还义务。如继承人放弃继承,法院可直接执行遗产。若被执行人是法人或其他组织，那么如果其分立、合并,其权利义务由变更后的法人或其他组织承受。如果作为法人的被执行人被撤销，又有权利义务的承受人,那么法院可裁定该承受人作为被执行人.如其他组织不能履行义务的，还可裁定执行对该组织依法承担义务的法人或公民个人的财产。

　　(2）对人民政府、人民法院、人民检察院违法失职行为的申诉、控告或者检举。

　　（3）对人民代表大会及其常务委员会选ຫໍສະໝຸດ Baidu、决定任命、批准任命的国家机关工作人员违法失职行为的申诉、控告或者检举。

　　（4）对人民代表大会代表、人民代表大会常务委员会组成人员以及人民代表大会常务委员会工作人员的建议、批评、意见和违法失职行为的申诉、控告或者检举.

　　借婚姻索要财物和买卖婚姻相比,虽然都涉及索要财物，但两者在本质上是不同的，前者最多是一种不道德的行为，而后者则是根本的违法行为。

　　借婚姻索要财物的婚姻,双方当事人对婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻关系完全合法有效；而买卖婚姻是违背婚姻当事人意志的行为,属于包办婚姻的一种，法律严格加以禁止.借婚姻关系索要的财物，在双方离婚时，如果结婚时间不长,或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还全部或部分财物。

　　可以上诉的判决包括：地方各级法院作出的第一审判决，第二审法院发回重审后作出的判决以及按照第一审程序对案件作出的再审判决。可以上诉的裁定有三种：不予受理的裁定、对管辖权有异议的裁定以及驳回起诉的裁定。除了上述列出的判决和裁定外，其他的判决或裁定，如按照特别程序审理后作出的判决或裁定，baet365二审法院的终审判决或裁定及最高人民法院的一审判决或裁定都是不能上诉的.

　　被告提起反诉一般采用书面形式，可以在针对原告起诉状的答辩状中提出自己的诉讼请求,也可以单独递交反诉状.如果书写的确有困难的，也可以口头反诉，由法院的工作人员记入笔录,并告知对方当事人。

　　被告必须在举证期限届满前提起反诉，以保障原告的答辩权利,并且便于法院在开庭之前确定案件的争议。

　　造成部分或者全部丧失劳动能力的，应当支付医疗费，以及残疾赔偿金。残疾赔偿金根据丧失劳动能力的程度确定，部分丧失劳动能力的最高额为国家上年度职工年平均工资的10倍，全部丧失劳动能力的为国家上年度职工年平均工资的20倍。造成全部丧失劳动能力的,对其扶养的无劳动能力的人，还应当支付生活费。

　　造成死亡的，应当支付死亡赔偿金、丧葬费，总额为国家上年度职工年平均工资的20倍。对死者生前扶养的无劳动能力的人，还应当支付生活费。

　　严格来说,物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积;②可分摊的公用建筑面积。

　　实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准,购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费.

　　（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。

　　（六)借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

　　不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产;以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

　　受害人直接向赔偿义务机关提出请求的，应当提交申请书（写明受害人基本情况、具体请求、事实和理由、申请的时间等），也可以口头提出申请，由赔偿义务机关记入笔录。

　　租赁期满双方未签新的合同,出租人有权要求承租人搬出.如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期,也就是双方当事人可以随时解除租赁合同,但出租人解除合同时,应在合理期限前通知承租人。

　　申请通知新证人到庭、调取新证据、申请重新鉴定时法院延期审理一个月之内的期间，公告、鉴定的期间，审理管辖权异议和管辖争议的期间，中止诉讼或执行至恢复诉讼或执行的期间及执行中拍卖、变卖被查封、扣押财产的期间等等,都是不计入审理期限的。因此，从立案到审理及执行完毕实际所花的时间通常会长于法律所规定的审理期限。

　　小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行,否则，即为侵犯业主权益的行为.

　　根据相关规定,小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施的所有权归开发商所有，非业主共有财产.开发商利用会所为小区业主提供服务,理应收取相应费用，并无不妥。

　　不管是上述哪种情况,物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用.

　　如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有,那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下,是不需要向业委会交广告费的,因为该广告的受益者是业主和开发商双方;另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活,广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

　　当事人可以在法院判决之前放弃自己提出的部分或全部的诉讼请求，在同一民事法律关系当中放弃了诉讼请求，就丧失了相应的实体权利,因此无权就已经放弃的诉讼请求再次向法院起诉。

　　小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。

　　如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。

　　参考法条：《民事诉讼法》第二百六十七条、二百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题〉的意见》第三百一十八条、第三白衣十九条

　　简易程序是专供基层人民法院和它的派出法庭审理简单的民事案件时所适用的审判程序。简易程序是与普通程序并存的独立的第一审程序，只是在程序上较普通程序简易.

　　（2）面积误差比绝对值超出３％,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在３%以内（含３%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.

　　如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同,可以按照双方的约定一次性收取中介服务费,并应当向委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物，如押金、信息费、咨询费等.此外中介公司也不得事先收取看房费。

　　（1)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象。

　　（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线）市、县人民政府规定的其他条件。

　　由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定,具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。

　　房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。

　　不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。

　　②修缮责任不同：对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修,而不一定由出租人负责维修。

　　个人出租房屋并取得收入,应依法纳税。根据《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》的规定，税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处,乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力的单位作为代征人,负责出租房屋税款的征收。

　　赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿;逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起3个月内向人民法院提起诉讼。

　　公民、法人或其他组织的人身权或财产权遭受行政机关的违法侵犯而受到损失时，可提出以下赔偿要求：

　　拆迁非住宅房屋，拆迁人应赔偿被拆迁人的多项损失。（1)支付拆迁补偿金或实行房屋产权调换；（2）如因拆迁造成停产停业的，还应给予适当的补偿,即结合被拆迁房屋的区位和使用性质,按照规定标准给予一次性停产、停业综合补助费；（3）支付搬迁补助费；(4）支付临时安置补助费等。

　　（4）刑讯逼供或者以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的。

　　（1）属于人民代表大会及其常务委员会职权范围内的事项应向直接负责的人民代表大会及其常务委员会信访.

　　（2）属于人民政府及其工作部门职权范围内的事项应向直接负责的人民政府及其工作部门信访。

　　对于大部分具体行政行为的复议决定，相对人如不服，还可以再向法院提起行政诉讼.

　　但法律也规定某些特殊类型的案件，复议决定是最终裁决，相对人不得起诉。如省、自治区、直辖市人民政府作出的确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定就属于最终裁决。

　　如果承租人不想买下这套房子，那么承租人在原租赁合同规定的时间内,还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子，新出租人没有权利让承租人搬走.这就是所谓的“买卖不破租赁”.

　　因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务,所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，baet365将租金交给老房东。

　　一般来说,物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。

　　提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护,但相关费用要由这些单位支付,物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。

　　（2)人身自由受到侵犯的，要求支付赔偿金，每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算。

　　(3)生命健康权受到侵犯的，要求支付赔偿金，受害人可以根据下列不同情况要求赔偿:

　　造成身体伤害的，应当支付医疗费，以及赔偿因误工减少的收入.每日减少的收入的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算，最高额为国家上年度职工年平均工资的5倍.

　　有效.在本情景中，虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋,但是因为承租人是与家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。

　　承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下，未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋.

　　一般情况下法院不会强制被告到庭，但对于必须出庭的被告，法院可能会强制其到庭。这样的被告主要是指负有赡养、抚育、扶养义务的被告，不到庭就无法查清案情的被告以及对国家、集体或他人造成损害的未成年人的法定代理人.一般法院会在开庭三日前向原告和被告送达传票通知他们开庭的时间、地点，如果被告没有正当理由拒不出庭，法院会再次发出传票通知被告到庭应诉。对于必须到庭的被告,经过两次传票传唤，还是不出庭的话,法院就会派出司法警察强制拘传其到庭.

　　参考法条：《继承法》第十六至二十条；《最高人民法院关于贯彻执行继承法若干问题的意见》42.

　　但是，如果在这段期间内是由女方提出离婚的,或者虽然是由男方提出，但人民法院认为确实有必要受理的,不受上述特殊期间的约束.

　　如果仲裁裁决存在下列问题之一，仲裁当事人自收到裁决书之日起6个月内可以向有管辖权的法院,即仲裁委员会所在地的中级法院提出撤销仲裁裁决的申请：当事人之间根本没有达成仲裁协议的；仲裁事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；仲裁庭的组成或仲裁的程序违反法定程序的，仲裁裁决所依据的证据是伪造的；对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;仲裁员在仲裁该案时有索贿受、徇私舞弊、枉法裁决的行为的。法院经审查后，应当在两个月内作出撤销仲裁裁决或驳回当事人撤销仲裁裁决申请的裁定,对此，当事人无权上诉。但是仲裁裁决被撤销的,当事人可以重新达成仲裁协议再申请仲裁或向法院起诉。

　　复核意见属于终局决定,信访人对复核意见不服，仍然以同一事实和理由提出投诉请求的，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理.

　　（1)可以通过多种方式进行信访，如来访、书信、传真、电线）有要求获得书面答复意见的权利.

　　(3）依法作出处理决定。信访办理人员对信访事项经调查核实后，应当依照有关法律、法规、规章及其他有关规定，分别作出支持或不予支持的决定.支持信访请求意见的,应当督促有关机关或者单位执行;不支持信访请求意见的应做好解释工作。国家机关应将处理决定书面答复信访人。

　　信访事项应当自受理之日起６０日内办结；情况复杂的,经本行政机关负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过３０日，并告知信访人延期理由。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　不是。只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。

　　农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换，不能用于房地产的开发建设.乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋,不但无法取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖,而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。

　　向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年。但是，baet365还有以下一些特殊的诉讼时效:如果身体受到伤害要求赔偿，延付或拒付租金的或寄存财物被丢失或损毁的，诉讼时效就是1年；但如果身体伤害是因环境污染而造成的，就应该适用因环境污染损害赔偿中诉讼时效为3年的规定；涉外合同的诉讼时效为4年。另外还需注意,因产品存在缺陷造成损害，而提出损害赔偿的诉讼时效是2年.但是，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。但无论如何，从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护.

　　职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外,单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。

　　参考法条：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

　　如果双方没有约定房屋租赁的期限,就是不定期租赁了,双方可以随时解除租赁合同，但出租人也应提前通知承租人。

　　不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费.根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：

　　（3）楼外用作公共休息的设施或架空层.以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊.

　　建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积分摊的公用建筑面积.

　　套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积,套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是:套内建筑面积＝套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。

　　业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导.就北京而言,在满足成立业主大会条件的小区,业主首先应致信给区县小区办和街道办事处,请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜。

　　（3）对人民政府及其所属工作部门的工作人员的违法失职行为的申诉、控告或者检举。

　　参考法条:《婚姻法》第十八条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》（二）第十三条。

　　为了充分体现婚姻行为的自主性,法律允许当事人双方在自愿、平等的前提下,对婚前婚后的财产关系进行约定。如果这种约定与法律规定的财产分配情况不相同，约定优先.

　　当事人可以申请回避的人员不仅限于审理本案的审判人员（包括审判员和人民陪审员），如果本案的书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人有法律规定的必须回避的情况，当事人也可要求他们回避.对执行人员在执行过程中的回避问题参照申请审判人员回避的规定执行。

　　有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务,而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。

　　（10）申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费,行政机关没有依法发放的。

　　申请复议应向有复议权的机关提出，一般为作出具体行政行为的机关的直接领导机关。

　　根据我国《国家赔偿法》的规定，申请国家赔偿必须在法定时效内提出，时效为2年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内.赔偿请求人在赔偿请求时效的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。从中止时效的原因消除之日起,赔偿请求时效期间继续计算.

　　转租期限一般不能超过原租赁期。但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原租期长。

　　如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任.承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客.合理期限是多长,法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月.

　　(2)前者可以由当事人以外的其他人提出，而后者只能由受胁迫的一方当事人提出。

　　参考法条:《婚姻法》第十条至十二条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。

　　另外必须要特别注意的是：撤销婚姻的申请，必须要在婚后1年之内,由被胁迫一方主动提出。之所以要规定这样一个时间限制,是为了尽量维持婚姻关系的稳定性.

　　如果婚姻登记已经过了1年，受胁迫一方只能提起普通的离婚诉讼.也就是说，可撤销婚姻缔结时间只要超过1年，在法律上就会被视为完全合法的婚姻。

　　而可撤销婚姻的情况则不同，双方结婚后，只能在婚后1年之内提出离婚；如果结婚时间在1年以上的，可撤销婚姻就会自动转化为完全合法的婚姻。

　　司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是

　　具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。

　　国家对此并没有明确规定,但考虑到有些业主在装修时不按要求行事,对小区公共利益造成损害,因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的,所以对按要求装修的业主没有损害。

　　如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费,那么业主就要按合同支付管理费；如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。

　　如果承租人没有缴付租金，银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱,付给出租人，因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。

　　参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。

　　不能。仲裁和法院诉讼是相互排斥的。达成了有效的仲裁协议之后，当事人再去法院

　　提起诉讼,法院是不会受理的.同时，案子经仲裁审理以后作出的裁决是终局的，不能再向法院起诉或者提起上诉,也不能要求再次仲裁。这就是仲裁制度中的“一裁终局制”。如果一方不自觉履行裁决，对方可以申请执行仲裁裁决。但要注意，仲裁是民间性质的，所以当事人不能向仲裁委员会申请执行仲裁裁决，而必须向有管辖权的法院，即向被执行人住所地或被执行财产所在地法院提出申请，由法院来强制执行仲裁裁决。另外，仲裁中的财产保全也是由有关法院，即被申请人住所地或被申请保全的财产所在地的基层法院裁定执行的。

　　信访是国家设定的下情上达的渠道，原则上百姓的所有意见和建议都可以通过信访途径向国家提出。具体说来，对下列4类事项，百姓可以提出信访:

　　（3）以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的。

　　（6）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的。

　　授权分为两种:一种是一般授权，即诉讼代理人可以代为查阅卷宗材料，申请回避，进行陈述，到庭辩护，审查证据等。另一种情况是由诉讼代理人代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等，由于这些行为与当事人的实体权利紧密相关，这时当事人就必须作出相应的特别授权。

　　要将房屋出租给经营者,出租人应当检查承租人的证件,确保承租人进行的是合法经营.此外还需要经常检查，一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。

　　参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条第三款。

　　未与子女共同生活的一方行使探望权利的方式、时间可以由双方协商，协商不成的，可以向法院起诉,由法院进行判决。

　　当父或母行使探望子女权利时,如果已经危害或者可能危害子女的身心健康时，另一方可以就此向法院提起诉讼，请求法院中止该方探望子女的权利，但不能主动不许对方探望子女。

　　需要注意的是：法院可以判决暂时“中止”该方探望权，但不能彻底“终止”父或母一方的探望权，因为父母与子女之间的关系是不能解除的。

　　撤诉以后即视为自始没有起诉，原告当然可以再次向法院起诉，请求保护自己的权利。

　　参考法条：《民事诉讼法》第一百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百四十四条、第一百六十一条

　　法院按撤诉处理的情况由法律明文规定，主要包括：原告经传票传唤，没有正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭；原告应当预交而没有预交案件受理费,法院通知后仍没有预交或申请缓、减、免没有获得法院批准仍没有预交；无民事行为能力的当事人作原告时,其法定代理人经传唤无正当理由拒不到庭。

　　对于出租人租住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意,出租人就有权转租公房，且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。

　　如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益，但应向所在市区房屋土地管理机关申报。

　　购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。

　　楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有.《商品房买卖合同》（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果.具体分两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。

　　要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续,均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。

　　但是必须要注意，代位继承只能存在于法定继承的情况下,如果被继承人立有遗嘱或者遗赠扶养协议,代位继承完全不适用。

　　参考法条：《继承法》第十一条。《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》25.

　　如果是上面所说的第一类文书，即由法院制作的具有执行内容的法律文书，应当向该案的第一审法院申请执行。如果是执行生效的支付令，则应向制作支付令的法院申请执行；如果是法律规定的其他法律文书，如仲裁裁决书，经公证的债权文书，则应由被执行人住所地或被执行的财产所在地的法院来执行。两个以上法院都有管辖权的,当事人可以向其中一个法院申请执行;当事人向两个以上法院申请的，由最先立案的人民法院管辖。

　　信访工作机构在对信访事项进行登记后，应在15日内作出“不予受理或转送”的处理决定。

　　对于不属于本机关信访受理范围的事项，不予受理，并告知向有受理权的机关信访.

　　对于应通过诉讼、仲裁、行政复议等途径解决的事项，不予受理，并告知采取法定途径解决。

　　(二）共同财产不足以清偿共同债务的，由双方协议清偿,如协议不成,由法院进行判决。

　　(三)不存在共同财产的情况下，债务由双方协议清偿，如协议不成，仍由法院进行判决。

　　如果夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。

　　参考法条：《婚姻法》第四十一条.《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二）第二十三条、第二十六条.

　　中国是个人口超级大国,过多的人口造成了很大的社会负担，因此国家制定了计划生育政策来控制总人口.但计划生育并不等于一对夫妇只能生一个孩子，现实中有许多特殊情况.比如，再婚夫妇中，其中一方没有小孩等特殊情况，国家均有具体的政策。因此,计划生育政策并非十分死板。

　　整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半.③计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2。20米以上（含2.20米，以下同）.

　　由于包办婚姻的行为是违法的,因此法律规定，属于包办买卖婚姻所得的财物，离婚时原则上应当依法收缴，是不返还给当事人的。

　　但如果给付彩礼后双方并没有去办理结婚登记手续，那么，给付彩礼的一方可以要求对方返还彩礼。

　　参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(17）。

　　经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复.在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。

　　开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。

　　信访可以通过书信、电话、电子邮件、传真、走访等多种渠道提出。而在现代网络资源和技术不断发展的今天，信访人更是可以通过信访信息系统直接提出信访要求。

　　根据新的《信访条例》，各级人民政府、县级以上人民政府工作部门应当向社会公布信访工作机构的通信地址、电子信箱、投诉电话、信访接待的时间和地点、查询信访事项处理进展及结果的方式等相关事项.国家和地方信访工作机构充分利用现有政务信息网络资源，建立全国和地方信访信息系统,为信访人在当地提出信访事项、查询信访事项办理情况提供便利。

　　（八）远郊区、县农村居民，夫妻一方为二等乙级以上伤残军人,或者一方残疾基本丧失劳动能力的;

　　（九）在深山区长期居住并以农业生产为主要生活来源的农村居民，只有一个女孩，或生活有实际困难的农村居民只有一个女孩的;

　　符合以上条件的家庭，夫妻双方可以到区县计划生育管理部门进行二胎申请，经批准后可以生育第二胎子女。

　　抵押权人对被拆迁人所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此，抵押权人可以和被拆迁人协商，以拆迁补偿金提前偿还债权人,或将补偿金向公证处提存。抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。

　　采取房屋产权调换的方式补偿的，用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记.

　　合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设

　　公共维修基金专项用于共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造.因此,业主在交纳了公共维修基金后不必再向物业管理公司交纳中修费.建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取。

　　套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积.公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　　众所周知，近亲结婚会导致遗传质量下降。为了优生优育的目的,国家禁止近亲结婚，规定“直系血亲和三代以内的旁系血亲”之间不能结婚。

　　(一）父母和子女之间、爷爷奶奶和孙子孙女之间、姥姥姥爷和外孙子外孙女之间,当然不

　　对被继承人尽了主要赡养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时，可以多分。

　　同样道理，有赡养能力和有赡养条件的继承人，不尽赡养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。

　　注意：前一个是“可以”，意味着不是必须的；后一个则是“应当”，是强制性的惩罚措施。

　　在调解实践中,调解书生效以后，如果调解书违反了自愿原则或者调解协议有违法的内容，当事人仍可以申请再审.法院经审查认为确有错误的，报院长批准，依照审判监督程序处理；如果没有错误，法院应说明驳回申诉申请的理由，当事人就必须按照调解书履行自己的义务。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题〉的意见》第九十五条

　　如果房东得到了抵押权人的同意，就可以出租,如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔细检查房产证，了解房屋的产权状况,如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的，承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。

　　没有房产证的房屋是不能出租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有房屋租赁的法律基础;共有的房屋未经全体共有人书面同意的，以及产权不清，权属有争议的，属于违法建筑的房屋也不能出租；另外，如果该房屋不符合安全标准,不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的，属于法律法规禁止出租的房屋，那么就不能出租.如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的，同样不能出租.

　　反诉是被告提出的独立的诉讼请求，因此即使原告撤诉,被告的反诉依然可以继续，而不会因原告的撤诉而不成立或终止。

　　简易程序有法定的适用范围。根据法律及相关司法解释的规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件时适用简易程序，但有下列情形之一的案件除外：（一)起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三)共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的;(五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。

　　有。执行案件应当在立案之日起6个月内执行完毕。非诉讼的执行案件应当在立案之日起3个月内执行完毕。当然，如有特殊情况需要延长的，经本院院长批准可延长3个月,还需延长的，须逐级报至高级人民法院进行备案.

　　(2)被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

　　283、拆迁人除了对被拆迁的房屋进行货币补偿或产权调换以外,还须支付哪些费用？

　　拆迁人除了应对被拆迁的房屋进行货币补偿或产权调换外，还须支付搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。

　　对于送养来说，生父母送养子女,须双方共同送养.但如果生父母一方不明或者查找不到的，另一方可以单方送养。如果在一方送养子女时,另一方虽然明知但未表示反对，视为默示同意，送养行为有效。

　　有配偶的一方收养子女的,应当征得对方同意；如果另一方坚决不同意的，则只承认被收养的子女同收养一方的收养关系有效。但如果不愿意的另一方后来明确表示或者以行动表示愿意共同抚养被收养子女的，则夫妻双方同被收养人的收养关系成立。

　　当事人提起再审申请的，可向原审法院提出，也可向上级法院提出.当事人申请再审时，应当向法院提交申请书，并按对方当事人人数提供申请书副本。申请书应写明原审法院及其判决或裁定的编号，申请再审的理由、根据以及内容。申请再审的范围包括:当事人对已经发生效力的调解书提出证据证明调解书违反了自愿原则或调解协议的内容违法，而提出再审的，法院经查属实，应当再审；当事人对于不予受理或驳回起诉的裁定也可以申请再审。但对于已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决是不能提起再审的。还有，按照督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序审理的案件及依再审程序审理后维持原判的案件也是不能申请再审的。

　　送达是法院依照法定程序和方式将诉讼文书和法律文书送交当事人及其他诉讼参与人的行为,目的是便于他们更好地参加诉讼活动,因此受送达人应当积极配合。

　　法院通常会以直接送交受送达人或以邮寄的方式来送达.如这样送达有困难，还可委托其他法院送达。如受送达人拒绝签收,法院可将诉讼文书放置在他的住所而视为已经送达,即留置送达.对于一些特殊身份的人员，如军人、被监禁或被劳动教养的人员，则采取转交送达的方式。如果受送达人下落不明，或采用以上方法都无法送达，法院还能以公告方式送达，即经过60天的公告期，推定诉讼文书已被送达.整个诉讼过程中,法院会依法向当事人及其他诉讼参与人送交相关的诉讼文书，如受案通知书、举证通知书、传票和民事裁定书、判决书等。

　　参考法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、第七十条

　　为了保证证人如实作证，证人有出庭作证的义务，不能逃避。只有当证人由于年迈体弱或者行动不便无法出庭，或由于特殊岗位确实无法离开，或路途特别遥远交通不便难以出庭，或因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭及其他特殊情况不能出庭时，可以经法院许可提交书面证言或录音录像或通过双向视听传播技术等手段作证。

　　有限制。如果双方当事人或者一方当事人是公民的，申请执行的期限为1年,如果双方都是法人或是其他组织，则期限为6个月。这一期限从法律文书中规定的履行期间的最后一天起算，如果法律文书规定的是分期履行，那么就从规定的每次履行期间的最后一天起算。

　　不用。如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费,即使合同中这样规定也是无效的，但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

　　中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定.按照惯例，租赁普通住宅，则由承租人向中介公司缴纳中介费，而对于公寓、别墅租赁，则由出租人支付。

　　（1）办理农用地转用审批。所征收的土地属于农用地（耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）的，应办理农用地转用审批手续。

　　但是要注意,“晚婚”仅指第一次结婚，如果结婚的一方或双方是再婚的,不属于晚婚的范围.

　　如果是在国家机关、国有企业、事业单位工作的，除了享受规定的最多3天的婚假外，晚婚会额外得到7天假期的奖励。

　　如果晚婚者在城镇里居住但是没有工作的,或者是私营企业的老板,一般由居委会或者镇政府给予相应的晚婚奖励。

　　如果晚婚者是私营企业的雇员，老板也应当给他们婚假,假期时间和在国有企业一样。

　　不是。诉讼时效中止的原因消除后时效继续计算，而诉讼时效中断后，已经过的时效期间丧失效力，时效期间重新开始计算。当事人提起诉讼、权利人向对方主张权利，或对方同意履行义务都会导致诉讼时效的中断。

　　如果继父母和继子女之间形成了抚养关系，则他们之间的关系就完全等同于亲生父母和子女之间的关系.

　　子女不是父母的私有财产，子女的权利同样受到法律的保护，对于出卖亲生子女的行为,应当区分不同情况予以处理:

　　（一）如果该亲生子女不满14周岁，对于这种出卖行为，由公安机关没收其非法所得，父母应当领回被出卖的子女;如果情节严重的，则构成拐卖儿童罪，处罚会严厉得多。

　　对于先申请复议而对复议决定不服的,应在收到复议决定书之日起15日内向法院起诉;复议机关逾期不决定的,应在复议期（2个月）满之日起15日内向法院起诉.

　　对于直接提起行政诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。

　　所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内,除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时

　　（三)要求承认和执行的裁判不违反我国法律的基本原则和国家主权、安全、社会公共利益.

　　业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 监督业主公约的实施; 业主大会赋予的其他职责.

　　国家机关直接收到信访请求的，应当登记，对于属于本机关法定职权范围的信访事项,应当受理,不得推诿、敷衍、拖延；对于不属于本机关职权范围的信访事项,应当告知信访人向有权的机关提出。

　　国家机关收到转送、交办的信访事项后也应区别情况，作出“受理或不受理”的决定.

　　住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

　　(2）女职工经所在单位批准,可以再增加产假3个月，但减免3年独生子女父母奖励费。

　　（3）独生子女的托幼管理费和18周岁之前的医药费，由夫妻双方所在单位依照有关规定报销。

　　（4）独生子女父母，女方年满55周岁，男方年满60周岁的,每人享受不少于1000元的一次性奖励.

　　（5）农村在推行养老保险制度时,应当为独生子女父母优先办理养老保险。农村安排宅基地，对独生子女父母应当给予优先和照顾。

　　此外，还有需要注意的问题，未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方安全造成威胁。对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定,办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。

　　54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？

　　双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案，合同还是合法有效的，双方必须按照合同的规定履行。

　　（4)以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，为与患病者共同生活的近亲属。

　　参考法条：《最高人民法院关于适用婚姻法〉若干问题的解释》（一)第七条.

　　与普通民事案件相比，法院对申请宣告婚姻无效案件的处理有许多特殊的规定，表现在：(1)如果申请的时候,法定婚姻无效的条件已经消失，例如未到婚龄就登记结婚的男女此时已过法定婚龄，则法院不会受理申请。(2)原告不能申请撤诉.(3）对婚姻效力的判决不适用调解，而且作出的判决不能上诉.法院对无效婚姻导致的财产和子女问题的处理，与可撤销婚姻的处理完全相同。

　　业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费,物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为,是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任.

　　如果同时出现2种以上的继承情况，在这4种继承方式中，遗赠扶养协议的效力最高,其次是遗嘱继承和遗赠，效力最低的是法定继承。

　　在死者生前没有立任何遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，法律规定其遗产分配顺序，只有近亲属之间才享有继承权,包括死者的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但这些人继承遗产是有顺序的，配偶、子女、父母是法律规定的优先继承人，他们之间的地位完全平等，遗产将在他们之间平均分配；其他有继承权的近亲属,只有在这三类亲属都已经不存在的前提下，才享有遗产继承权。

　　参考法条：《最高人民法院关于〈婚姻登记管理条例〉施行后发生的以夫妻名义非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪处罚给四川省高级人民法院的批复》。

　　业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作；③选聘、解聘物业管理企业；④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　(4）公安、检察、法院、监狱等机关的工作人员采取刑讯逼供或殴打等暴力行为,或违法使用武器、警械而侵犯了相对人的人身权.

　　（5)相关机关违法采取查封、扣押、冻结、追缴等措施侵犯了相对人的财产权.

　　(1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。

　　可以。在执行过程中，申请执行人和被执行人经自愿协商后，可以达成和解协议，但需经法院审查批准才能结束执行程序.因此，法院的执行员应当将双方当事人的和解协议内容

　　记入笔录，由双方当事人签名盖章。如果一方后来又不履行和解协议的，法院可以根据对方

　　（7）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的.

　　（8）认为符合法定条件,申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项,行政机关没有依法办理的。

　　（9)申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的。

　　这时可以进行执行回转，它指的是执行完毕后，由于法定的原因将已经被执行的财产的一部分或全部返还给被执行人。这里的“法定的原因”有两种:第一，如果据以执行的裁定、判决或其他法律文书确有错误，被法院撤销的，对已经执行的财产法院应作出裁定，责令取得财产的人返还财产；第二，法院执行其他法律文书完毕后，该文书被有关机关撤销的，则经当事人申请，也可适用执行回转。

　　如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费,而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司就不能再要求出租人付款了,否则物业公司还是有权要求出租人付款的。

　　也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定，必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认，那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效力，出租人必须对物业公司承担责任。

　　参考法条：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百三十九条、一百四十二条

　　法院在立案以后认为起诉不符合条件，决定不再受理的，会作出驳回起诉的裁定。与不予受理的裁定相同，当事人可以就驳回起诉的裁定上诉或重新起诉.

　　参考法条:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百三十九条、第一百四十二条

　　国家机关对受理的信访事项,经调查核实，会依照有关法律、法规、规章及其他有关规定,分别作出以下处理,并书面答复信访人：

　　根据法律规定,租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益，应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的，可以被视为是不定期租赁合同，但是一旦产生纠纷，就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的，从而就难以保护双方的利益了.

　　当法院在审理由于重婚导致的无效婚姻案件时，为了保障合法婚姻当事人一方的利益，准许其以自己独立的身份参加到诉讼之中。

　　参考法条:《最高人民法院关于适用〈婚姻法若干问题的解释》（一）第八条、第九条、第十六条，(二)第二条。

　　在家庭生活中，夫妻双方不仅对老人有赡养的义务，对子女有抚养的义务，就是两人之间也要有相互扶养的义务。当一方重病卧床，生活不能自理时，另一方必须履行扶养的义务,不管不理不仅违背人情伦理，同时也是违法行为,要受到法律的制裁.

　　如果未办理复婚登记手续就进行同居生活的，双方婚姻关系得不到法律承认,仍属于未婚同居行为。

　　如果是私营企业或者外企的员工，婚假的问题可以和老板或者人事部门协商确定。如果单位内部对此有规章的，按照规章执行.

　　如果是国家机关、国有企业、事业单位的员工，一般最多给3天婚假，如果属于晚婚的情况,假期会适当放长一些，各地规定不太一致.

　　有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加,一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过；特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力。

　　对于拆迁过程中发生的纠纷，当事人应当根据法律及其他相关规定，采取合法的方式加以解决.具体如下：

　　(1）对于政府的城市建设规划，通过参加听证、信访等途径发表意见、反映呼声。

　　行政纠纷可以通过申请复议的方式得以解决，但只限于因具体行政行为（包括作为和不作为)产生的纠纷，具体包括以下诸项：

　　（1)对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的。

　　(2）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的.

　　简易程序的简易性主要表现为以下几个方面：（一)起诉和答辩的方式简便，可以口头起诉和口头答辩.（二）受理程序简便。在简易程序中，当事人双方可以同时到基层人民法院或它的派出法庭,请求解决纠纷。对于符合起诉条件，且被告同意口头答辩的，基层人民法院或其派出法庭可以当即开庭审理。(三）传唤方式简便。原告起诉后,人民法院可以采取捎口信、电话、传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。（四）审判组织采取独任制。由一名法官独任审理，并独自作出判决。（五）庭审程序简便。开庭时，当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后径行判决、裁定。简易程序应当一次开庭审结，但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。（六）裁判文书的制作可以视情况作适当简化。（七)审理期限较短.应该在立案次日起三个月内审结等。

　　如果房屋损坏是因为承租人的过错造成,或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。

　　但是,要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。

　　售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任.如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定,如“送多少钱的精装修，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现.所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据.

　　向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款,则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义,不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。

　　承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定,因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。

　　如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任.

　　(3）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病并且婚后尚未治愈的:如前所述，由于我国法律目前没有明文规定具体的疾病名称，所以此项规定意义不大；

　　当上述可适用回避的人员是本案当事人或与当事人有直系血亲、三代以内旁系血亲及姻亲关系或者与诉讼代理人有夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹关系时，必须回避.另外，如其本人或其近亲属与本案有利害关系或者本人与当事人之间存在其他关系从而可能影响案件公正处理的，也必须回避.这里所说的“其他关系是指除了与案件有利害关系和与当事人有近亲属关系之外的特殊亲密或有仇嫌关系，从而足以影响案件公正审理的情况.

　　在北京，如果违反计划生育政策，除了要缴纳数额很高的社会抚养费作为惩罚之外,还会得到其他很严厉的惩罚。

　　如果是城市居民，要受到所在单位给予的纪律处分和行政处分,3年之内不得提职和被评为先进个人。如果是农村居民，福利待遇要受到限制，而身为干部违反政策的，会被立即解职.如果一方或双方是外地户口在北京居住的，本人及其子女的户口不予批准入京。

　　应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。

　　因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任,而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。

　　直系血亲：指有直接血缘关系的亲属，如父母与子女之间、祖父母与孙子女之间、外祖

　　旁系血亲：直系血亲以外，在血缘上和自己同出一源的亲属，如兄弟姐妹之间,表兄弟姐妹之间，自己与伯叔、姑母、舅父、姨母之间等，都是旁系血亲.

　　参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

　　(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提.（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系.也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系.

　　罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系.业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

　　实践中，简易程序有扩大适用的趋势，如，《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》规定，基层人民法院和它的派出法庭审理民商事案件，一般适用简易程序，但具有下列情况之一的除外：（一）破产案件；(二)起诉时被告下落不明的案件；(三）不服劳动争议仲裁委员会裁决提起诉讼的案件；（四）一方当事人人数众多的共同诉讼的案件；（五）发回重审、再审或抗诉的案件；(六）在本辖区有重大影响的、复杂疑难或新类型案件；（七）其他不宜适用简易程序审理的案件。

　　一般情况下，委托了诉讼代理人后,本人可以出庭，也可以不出庭。但在离婚案件中，即使有诉讼代理人,除非本人不能表达意志的以外，本人也应亲自到庭。如果确因特殊情况无法出庭的，必须向法院提交书面意见.

　　如果没有《房屋租赁许可证》，租赁合同依然有效。但是在房屋租赁中，以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》就不能办理相关手续.一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说，《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说，《房屋租赁许可证》是向公安机关办理户口登记的凭证之一。

　　当然不是。仲裁主要解决合同纠纷和其他跟财产权益有关的纠纷。有些纠纷是不能通过仲裁解决的，如应当由行政机关处理的行政争议，与人身有关的婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷，以及农村集体经济组织内部的农业承包合同纠纷等都不能通过仲裁解决。仲裁需要当事人双方的合意，通常应在签订合同时或在发生纠纷后以书面的方式约定以仲裁方式解决纠纷，才可以通过仲裁解决。

　　法院在收到起诉状以后，应当在7日内作出立案或者不予受理的裁定,并通知当事人.

　　如果当事人认为法院应当受理案件,不予受理的裁定没有充分的理由,可以在裁定书送达之日起10日内向上一级法院就该裁定提起上诉；当事人还可以根据法院说明的不予受理的理由作出一定的变动以符合起诉的要求,再次起诉时如果符合条件，法院就应当受理案件。

　　不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议,承租人也必须将租金交给银行,由银行统一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金，代理机构也必须在3日之内将租金存入银行。所以，一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求，出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险，而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质.

　　《认购书》的内容包括：①房号及户型.②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期.⑤在一方不履行的处理问题.⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。

　　参考法条:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释》、第一百一十五条 《合同法》第一百一十五条

　　早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。

　　此外，一胎和二胎之间生育间隔不能小于4年,但如果女性已经过了28周。